컨설팅의 좋은 점, 나쁜 점, 그리고 잘 몰라서 느껴졌던 이상한 점들에 대한 참고 이야기.........

공식적인 용어는 “매수신청대리”라고 합니다. 어렵죠!! 사실 몰라도 낙찰 받는데 전혀 상관없는 얘기긴 합니다. 결론부터 말씀드리면... 첫째, 부동산태인은 경매컨설팅을 하지 않습니다. 전문업체를 활용하셔야 합니다. 둘째, 컨설팅 수수료는 감정가의 1%, 낙찰가의 1.5% 수준에서 결정됩니다. 그럼 부동산태인은 뭐하는 회사냐? 라고 불어보실 텐데! 부동산태인은 경매정보를 제공하는 인터넷 사이트입니다. 이 사이트는 ㈜디지털태인에서 운영하고 있습니다. 경매는 1년에 100,000건 정도 매물로 나오는데 종류도 다양합니다. 경매물건은 대법원(www.courtauction.go.kr)에서 공고를 합니다. 매우 중요한 사이트인데요, 그럼에도 불구하고 1) 사용하기가 불편하고 2) 입찰에 필요한 정보가 부족하고, 3) 낙찰되고 난 후에는 정보가 없어져 버리며, 4) 친절한 상담은 아예 기대(?)하기도 힘들겠죠?   그런데 부동산태인은 민간업체에서 운영하는 사이트니까   1) 사용하기 편하고 2) 입찰에 필요한 정보는 다 있고 3) 과거 10년 이상의 낙찰정보도 다 볼 수 있고 4) 친절한 상담도 가능합니다. ㅎㅎㅎ   그런데 지역과 기간에 따라 유료로 운영된다는 점! 이게 차이점입니다. 물론, 처음오신 고객님들은 며칠간 공짜로 보여드리기도 합니다. 여하간, 컨설팅을 받으시면 여러 가지 측면에서 좋은 점이 많습니다. 그래서 어떻게 하라고? 이렇게 물어보실텐데 지금부터 컨설팅에 대한 얘기를 좀 해볼까 합니다.

고객님으로부터 의뢰받은 법원경매물건에 대해서 현장조사, 권리분석, 수익률분석, 시세 및 낙찰가격조사 등을 실시하고 위험, 장애요소들을 판단하여 고객님께 알려드리고 입찰 및 낙찰 후 명도까지 안전하고 편리하게 도와드리는 서비스입니다.

범위 컨설팅 범위 권리분석 법률적 하자여부, 말소되지 않는 권리, 유치권과 법정지상권, 관리비 연체 조사, 명도 난이도 분석, 법원 매각물건명세서 및 감정평가서 검토 현장조사 시세분석(KB시세, 실거래가 분석), 현지부동산의 시세 및 급매물 확인, 임대료 및 수익분석, 건물 내외관, 주차장, 대중교통, 주변환경, 주변 유해업소, 도로, 집입로, 주거비용(전기, 가스, 수도, 관리비 등), 학군, 임대시세, 거래동향, 점유자확인, 관리비체납조사, 부동산의 공적장부(토지/임야대장, 지적/임야도, 건축물대장, 토지이용계획, 공시가격, 등기분등본 등)열람 및 현황일치여부 판단, 농지/산지전용허가 판단, 농지취득자격증명원 발급 제약조사, 인허가 조건의 인수여부 입찰가제안 목표수익률, 시세분석, 평균낙찰가조사, 대출가능금액조사, 인수보증금, 명도비용, 하자치유비용, 취득관련 세금, 경쟁률 예측, 수수료(컨설팅비용, 중개수수료 등), 보유세, 양도세, 종합소득세, 입찰당사자 선정지원 입찰대행 법원에 동행하여 입찰서류 작성지원 또는 입찰자를 대신해서 입찰대행 잔금대출 낙찰 후 잔금에 대해 금융권 대출 소개 명도/사후처리 무단점유자, 소유자, 임차인 인도명령 및 실질적 점유회복

01. 합리적인 비용으로 전문가의 도움을 받을 수 있는 제도입니다. 02. 시간을 내기 어려운 분들을 위한 대행서비스입니다. 03. 경매에 대한 초보적인 지식만으로도 낙찰 받을 수 있기 때문입니다. 04. 경매 경험이 없는 분들을 위해 자세하게 안내해 줍니다.

01. 업무범위와 수수료에 대해서 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 02. 수수료는 낙찰조건인 경우가 많으므로 적정 수준 이상의 입찰가인지 확인해야 합니다. 03. 낙찰 부동산의 처분에 따르는 절세를 위해 수수료 관련 영수증을 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 04. 특히, 명도과정에서 발생하는 비용에 대해서도 반드시 영수증을 요구하고 챙겨야 합니다. 05. 컨설팅종사자도 우리의 아름다운 이웃이라는 점을 인식하고 신뢰해 주시기 바랍니다.

01. 부동산태인에는 200개 이상의 전문업체가 가맹점으로 활동 중에 있으며, 원하시는 경매물건을 선택 하시면 컨설팅 업체의 연락처와 홈페이지가 노출 됩니다. 02. 현지사정에 익숙한 해당지역에서 활동하는 분들을 선정할 경우 조사시간의 단축과 비용절감 효과도 얻을 수 있습니다. 03. 경매부동산의 종류가 다양하므로 접촉과정에서 해당분야의 낙찰사례나 경험유무 등을 알아 보셔야 합니다. 04. 부동산태인에서 검색하는 방법은 아래와 같습니다.

1) 물건은 직접 고르시는 것이 좋습니다. 물론 부동산태인에서 말입니다. 그래야 누구하고라도 화면보면서 얘기할 것 아닙니까? 물건도 골라달라고 하신다면... 이런 분 낙찰 받는 경우 별로 보지 못했습니다. 최소한의 부지런함이라고나 할까요? 2) 관심있는 물건에 대해서 3-4개 정도 후보군을 선정합니다. 그리고 낙찰된 결과에 대해서도 지속적으로 모니터링합니`다. 이게 다 내 물건 낙찰받는데 도움이 되는공부입니다. 3) 컨설팅업체에 전화해서 도와 줄 수 있겠느냐고 물어 보시기 바랍니다. 한 두군데 전화하시면 Feel이 옵니다. 가급적 사무실로 직접 방문해 보시는 것도 도움이 됩니다. 작은 중개업소라고 무시하시면 큰 코 다치십니다. 실력있는 전문가를 만나시는게 가장 중요한 일입니다. 5) 한두번 실패할 수도 있고 한방에 낙찰 받을 수도 있고...그런데 결과적으로 보면 학원에서 한 두달 경매교육 받고 임장 연습하고 법원 실습도 다니면서도 6번 참여해서 매번 2등만 하는 분들보다는 경매 “경”자도 잘 모르는 분들이 컨설턴트 잘 만나서 낙찰 받아가시는 걸 보면 세상은 참 아이러니 합니다. 6) 다음부터는 혼자 하셔도 되고, 컨설팅 또 받으셔도 되고(그런데 이 즈음 혼자 하시다 가끔 사고를 내시곤 합니다. ^^) 그래도 잘 모르겠다. 그러시면 전화 주십시오. 처음부터 자세하게 다시 차분하게 안내해 드리겠습니다. 다만, 저는 아가씨는 아니구요~ 대한민국 아줌마입니다. 고객센터 : 02) 3487-9996

(1) 상담 및 권리분석 수수료 ① 수수료 : 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다. ② 주의사항 - 4개 부동산 이상의 일괄매각의 경우에는 3개를 초과하는 것부터 1부동산 당 5만원의 범위 안에서 상한선을 증액할 수 있다(예를 들어, 5개 부동산의 일괄매각의 경우 3개를 초과하는 2개 때문에 60만원까지로 수수료의 상한선 범위가 증액 될 수 있음) - 개별매각의 여러 물건을 함께 분석하는 경우에는 1부동산당 5만원의 범위 안에서 상한선을 증액 할수 있다. - 위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건 카드에 반드시 기록하여야 한다. (2) 매수신청대리 수수료 (가) 매각허가결정이 확정되어 매수인으로 된 경우 ① 수수료 : 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다. ② 주의사항 - 위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건 카드에 반드시 기록하여야 한다 (나) 최고가매수신고인 또는 매수인으로 되지 못한 경우 ① 수수료 : 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다. ② 주의사항 - 위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야하며, 이를 사건카드에 반드시 기록하여야 한다. (3) 실비 ① 수수료 : 30만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다. ② 주의사항 - 실비는 매수신청대리와 관련하여 발생하는 특별한 비용(원거리 출장비, 원거리 교통비 등)으로써 개업공인중개사는 이에 관한 영수증 등을 첨부하여 청구하여야 한다. - 매수신청대리와 관련하여 발생하는 통상의 비용(등기부등본 비용, 근거리 교통비 등)은 위 수수료에 당연히 포함된 것으로 보고 별도로 청구하지 않는다. - 실비에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건카드에 반드시 기록하여야 한다. 법 원 행 정 처 장